Vorsicht bei Klauseln über Aufrechnungsverbot in gewerblichen Mietverträgen

Mit einer Entscheidung vom 06.04.2016, XII ZR 30/15, hat der BGH eine durchaus gewöhnliche Klausel über den Ausschluss einer Aufrechnung und der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes in einem gewerblichen Mietvertrag für unwirksam erklärt. Die zugrunde liegende Klausel im formularmäßigen Gewerbemietvertrag lautete wie folgt:

1.    Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben noch die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadenersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig und festgestellt oder entscheidungsreif sind.

Die Aufrechnung oder die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts ist nur zulässig, wenn der Mieter seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat.

2.    Die Erstattung etwaige in Wege der Aufrechnung geltend gemachter Gegenforderungen des Mieters aus dem Mietverhältnis erfolgt in monatlichen Teilbeträgen, die 30% der jeweiligen Monatsmiete nicht übersteigen dürfen.

3.    Eine Aufrechnung gegen Nebenkosten oder eine Minderung der Nebenkosten durch den Mieter ist unzulässig
Zwar ist es nach gesicherter Rechtsprechung nicht zu beanstanden, dass im Rahmen eines Gewerbemietvertrages Einschränkungen im Hinblick auf Mietminderungen und die Geltendmachung von Gegenrechten erfolgen können. Eine solche Einschränkung ist grundsätzlich auch formularmäßig möglich, wie der BGH schon am 23.04.2008 XII ZR 62/06, entschieden hat. Anders als die Vorinstanzen hält der BGH die Regelungen der vorstehenden Klauseln für unwirksam, sie halten einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 BGB nicht stand. Denn nach dem Wortlaut ist eine Minderung der Miete sowie die Aufrechnung nebst Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes gegen die Miete ausgeschlossen, wobei eine Ausnahme nur für Forderungen des Mieters auf Schadenersatz wegen Nichterfüllung oder auf Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen und nachträglichen Mangels der Mietsache besteht, wenn den Vermieter Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit trifft. Ferner sind ausgenommen alle Forderungen des Mieters aus dem Mietverhältnis, sofern sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind. In der Formulierung, dass sich alle Forderungen „aus dem Mietverhältnis“ ergeben, folgt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung, dass in Bezug auf nicht aus dem Mietverhältnis stammende Forderungen es bei dem vorformulierten und uneingeschränkten Aufrechnungsverbot verbleibt. Insoweit ist eine Aufrechnung gegen die Miete mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aus einem außerhalb des Mietvertrags stehen Rechtsverhältnisses nicht möglich. Genau dies hielt der Inhaltskontrolle nicht stand, da es eine konkretisierte Ausgestaltung des Benachteiligungsverbotes gemäß § 307 BGB darstellt. Der Ausschluss der Aufrechnung in den vorgenannten Fällen ist eine nicht hinnehmbare Verkürzung der Rechte des Mieters. Eine derartige Verkürzung der Gegenrechte benachteiligt ihn nach dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen und ist daher gemäß § 307 BGB unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion kommt nicht in Betracht.
Bei der Vorformulierung der Kürzung von Minderungen, Aufrechnungsverboten sowie des Ausschlusses von Zurückbehaltungsrechten ist daher – auch – beim Abschluss von Geschäftsraummietverträgen Vorsicht geboten. Die Übernahme vorformulierter Klauseln in dort zur Verfügung gestellten Musterverträgen ist als bedenklich zu werten. Gerne stehen wir daher mit unseren gewonnenen Erfahrungen und bei der Vertragsgestaltung zur Verfügung.

Mitgeteilt von: Rainald Frinken, Rechtsanwalt
13.09.2016

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