Nach Kündigung nicht ausziehen – teurer Spass?!

Mit seiner Entscheidung vom 18.01.2017, Az.: VIII ZR 17/16 hat der BGH klargestellt, dass für den Fall, wenn ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache nicht zurückgibt, die vom Mieter geschuldete Nutzungsentschädigung nach der aktuellen Marktmiete zu berechnen ist.

Was bedeutet das für den Mieter?
Grundsätzlich ist die geschuldete Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe der bisher vereinbarten Miete zu leisten. Der BGH hat mit seiner Entscheidung nunmehr klargestellt, dass der Vermieter aber auch die Miete verlangen darf, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Das kann für den Mieter deutlich teurer werden, weil damit die Miete gemeint ist, die bei Neuvermietungen die ortsübliche Miete ist, die sogenannte Marktmiete. Diese wiederum hat mit der ortsüblichen Vergleichsmiete, die für Mieterhöhungen die Grundlage stellt, nichts gemein und kann deutlich darüber hinaus liegen. Da bedeutet für den Mieter, der nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht auszieht, erhebliche Mehrbelastungen entstehen können, insbesondere dann, wenn es sich um ein langjähriges Mietverhältnis mit „günstiger“ Miete handelt. Daher ist bei Erhalt einer Kündigung zu prüfen, ob neben dem Prozessrisiko der Überprüfung der Kündigung – in der Regel die Räumungsklage durch den Vermieter – auch das Risiko der Zahlung einer erheblich höheren Nutzungsentschädigung beherrschbar ist. Diese Kosten werden auch von einer möglicherweise bestehenden Rechtschutzversicherung nicht übernommen.

Was bedeutet das für den Vermieter?
Der Vermieter befindet sich aufgrund der Klarstellung des BGH in einer komfortablen Situation. Es kann möglicherweise eine deutlich höhere Nutzungsentschädigung als bisher geschuldete Miete gefordert werden. Nach dem BGH kommt es nämlich nicht darauf an, ob die ortsübliche Marktmiete überhaupt erzielbar ist, oder er die Mietsache selbst nutzen will. Einzige Voraussetzung ist, dass der Vermieter seinen Willen zur Rücknahme der Mietsache besitzt. Da der Anspruch automatisch entsteht und auch rückwirkend geltend gemacht werden kann, besteht für den Vermieter für den Fall, dass der Mieter die Mietsache ihm vorenthält, zunächst kein akuter Handlungsbedarf, die möglicherweise höhere Nutzungsentschädigung beim renitenten Ex-Mieter einzufordern.

Ob Mieter oder Vermieter, die Situation um ein gekündigtes Mietverhältnis ist unübersichtlich und aufgrund der vielfältigen obergerichtlichen Rechtsprechung auch für den informierten Laien mit genügend Fallstricken durchzogen. Wir räumen für Sie diese Fallstricke gerne beiseite, durch eine rechtzeitige Beratung oder Vertretung.

Mitgeteilt von: Sven Boelke, Rechtsanwalt
02.03.2017

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