Kappungsgrenze für Mieterhöhung von 15 % in Berlin rechtmäßig

 

Urteilsbesprechung BGH-Urteil vom 04.11.2015 VIII ZR 217/14

Der BGH hatte in diesem Urteil zu entscheiden, ob in Berlin die im Wohnraummietverhältnis für die Erhöhung von Bestandsmieten geltende allgemeine Kappungsgrenze von 20 % für die Dauer von fünf Jahren auf 15 % herabgesetzt ist.

Der Kläger forderte mit Schreiben vom 01.09.2013 von dem Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Miete um 20 %. Zu diesem Zeitpunkt galt in Berlin bereits die Kappungsgrenzenverordnung, die die Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % für den Zeitraum von fünf Jahren reduzierte.

Der BGH hat mit ausführlicher Begründung entschieden, dass der Gesetzgeber eine ordnungsgemäße Ermächtigung für die Verordnung im BGB erlassen hat und der Verordnungsgeber diese Ermächtigung ordnungsgemäß umgesetzt hat. Die Reduzierung der Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % war daher rechtmäßig. (Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 185/2015 vom 04.11.2015)

Auswirkungen für die Praxis:

Nicht nur in Berlin sondern auch in großen Teilen Nordrhein-Westfalens hat der Landesverordnungsgeber eine entsprechende Kappungsgrenzenverordnung erlassen, so dass auch in etlichen Gemeinden Nordrhein-Westfalens die Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % reduziert wurde.

Nach der Entscheidung des BGH steht fest, dass der Gesetzgeber eine Ermächtigung zum Erlass einer Kappungsgrenzenverordnung ordnungsgemäß erlassen hat.

Der Verordnungsgeber des Landes Nordrhein-Westfalen hat sich mit der Kappungsgrenzenverordnung und der Begründung der Verordnung Zeit gelassen und eine umfangreiche Datensammlung seiner Entscheidung zugrunde gelegt. Ohne dem BGH voreilen zu wollen, ist davon auszugehen, sollte der BGH die Landeskappungsgrenzenverordnung von NRW überprüfen müssen, dieser wiederum zu dem Ergebnis gelangen wird, dass diese ordnungsgemäß sei.

Für Vermieter bedeutet dies, dass eine Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren nur im Rahmen einer 15 %-igen Erhöhung durchgeführt werden kann.

Von daher sollte seitens des Vermieters regelmäßig überprüft werden, ob in einem Mietverhältnis das Erhöhungspotential bereits vollständig ausgeschöpft wurde.

Für Mieter bedeutet dies, dass die Zustimmung zu einer Miethöhe von mehr als 15 % innerhalb von drei Jahren nicht zu erklären ist. Auch wenn der Vermieter eine Mieterhöhung um 20 % geltend macht, heißt dies nicht, die Mieterhöhung ist unwirksam. Es ist zu empfehlen, sollte die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht sein, eine Teilzustimmung in Höhe von 15 % zu erteilen, um kostspieligen Rechtsstreitigkeiten aus dem Wege zu gehen.

Mitgeteilt von: Sven Boelke, Rechtsanwalt
14.03.2016