Umlagefähigkeit von Gartenpflegekosten bei Garten- oder Parkflächen, die – auch – für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind
Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 10.02.2016, VIII ZR 33/15, den Leitsatz geprägt, dass Kosten für die Gartenpflege von Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, nicht auf den Mieter als Betriebskosten umgelegt werden können.
Nach § 2 Nr. 10 BetrKV sind Kosten der Gartenpflege als Betriebskosten auf den Mieter umlagefähig, wenn es sich um Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die nicht dem öffentlichen Verkehr dienen, handelt.
Für die rechtliche Beurteilung kam es darauf an, ob sich der in der vorgenannten Vorschrift enthaltene Zusatz „die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen“, nur auf den unmittelbar zuvor genannten Satzteil der „Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten“ bezieht, oder auch die „Pflege der gärtnerischen Flächen“ einbezieht. Der BGH stellte im Urteil vom 10.02.2016 fest, dass Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Mieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, der erforderliche Bezug zur Mietsache fehlt. Denn nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB ist vorausgesetzt, dass ein bestimmungsgemäßer Gebrauch für die Umlegung von Betriebskosten gegeben ist. Sofern aber jedermann eine Nutzung der Garten- und Parkflächen vornehmen kann, unabhängig davon, ob er Mieter der zugehörigen Wohnanlage ist, ist der erforderliche Bezug zur Mietsache nicht gegeben, so dass die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten für die einzelnen Wohnungsmieter umgelegt werden können. Es kommt dabei nicht darauf an, ob die Garten- bzw. Parkanlage eingezäunt ist, da sich hieraus allein nicht sicher entnehmen lässt, ob es sich um öffentliche Flächen handelt. Vielmehr ist entscheidend, ob schon nach den bauplanerischen Bestimmungen die Garten- und Parkflächen der Öffentlichkeit gewidmet wurden oder ob sich bereits aus dem Gesamteindruck, der aus Sicht eines verständigen Dritten besteht, ergibt, dass die Nutzung durch die Öffentlichkeit beabsichtigt wurde.
Allerdings hat der BGH auch klargestellt, dass dennoch die Kosten der Pflege der Außenanlage insoweit umgelegt werden können, als dass sie auf die Beseitigung von Verunreinigungen (Beispiel: Hundekot) entfallen, die gleichwohl durch Dritte verursacht wurden. Denn schon in seiner Entscheidung vom 13.10.2010, VIII ZR 137/09, hat der BGH ausgeführt, dass die Kosten der Beseitigung des auf Gemeinschaftsflächen der Mietsache durch Mieter oder auch durch Dritte abgestellten Sperrmülls etc. zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören, wenn es um die Beseitigung unberechtigt abgestellten Mülls geht. Folglich gehört der Aufwand der Beseitigung von Verunreinigung zu den Kosten der Gartenpflege. Zu einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstückes gehört auch die regelmäßige Pflege der Außenanlage sowie die wiederkehrende Beseitigung von Verunreinigungen und Müll.
Da im BGH-Fall eine Zurückverweisung an das Berufungsgericht zur neuen Verhandlung und Entscheidung erfolgte, lässt sich schon jetzt erkennen, dass in praxi erhöhter Aufklärungsbedarf bzgl. der Voraussetzungen einer öffentlichen oder der durch den Vermieter beabsichtigten Widmung besteht.
Mitgeteilt von: Rainald Frinken, Rechtsanwalt
28.04.2016
