Eigenbedarfskündigung für eine Zweitwohnung

Urteil AG Brühl vom 30.11.2015, 23 C 219/15

Problemstellung:
Es erfolgte eine Eigenbedarfskündigung des Klägers als Vermieter einer ca. 60 qm großen Wohnung, die durch einen einzelnen Mieter bewohnt wird. Als Grund für die Eigenbedarfskündigung ist eine Nutzung durch die Ehefrau des Vermieters während ihrer in der Region vorzunehmenden Berufstätigkeiten angegeben, insoweit zur Vermeidung mehrstündiger An- und Abfahrten vom Wohnsitz zum Einsatzbereich als selbständige Managerin im Personalwesen. Seitens des Mieters wurde geltend gemacht, dass der Eigenbedarf vorgeschoben sei und keine Sozialauswahl betreffend anderer Mieter im Hause vorgenommen wurde.
Entscheidungsgründe:
Das AG Brühl hat der Klage auf Herausgabe der Mietsache wegen berechtigter Eigenbedarfskündigung stattgegeben. Unabhängig von einer durchgeführten Beweisaufnahme durch Zeugenvernahme der betroffenen Ehefrau des Klägers wurde festgestellt, dass die Mietsache als Zweitwohnsitz im Rahmen der Ausübung einer Berufstätigkeit zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Eine wöchentlich mindestens einen Tag beruflich bedingte Tätigkeit in räumlicher Nähe zur streitgegenständlichen Wohnung sowie möglicher Aufenthalte mit der eignen Familie am Wochenende reichen aus, um ein berichtigtes Interesse des Klägers an die Beendigung des Mietverhältnisses auszuüben. Wesentlich war aber, dass der Eigenbedarf als Wohnraum bestehen muss, der Wille zur Nutzung für Geschäftsbelange spielt keine maßgebliche Rolle. Allgemeine Interessen des Mieters bleiben unberücksichtigt, sofern sie nicht eine besondere Härte im Sinne des Gesetzes darstellen. Für den Kläger bzw. seiner Angehörigen genügt die bloße und ernsthafte Absicht, in der eigenen Wohnung zu wohnen, wobei seit der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts NJW 2014, 2417, klagestellt ist, dass der Eigenbedarf auch für eine Zweitwohnung bestehen kann. Es genügen vernünftige nachvollziehbare Gründe, so dass es dem Vermieter auch grundsätzlich freisteht, welchen Mieter er von mehreren kündigt. Eine Sozialauswahl ist nicht erforderlich.
Folge und Konsequenzen:
Das AG Brühl folgt der Ansicht, dass es berechtigterweise nicht darauf ankommt, ob der Vermieter eine berechtigte Eigenbedarfskündigung ausschließlich für seinen Lebensmittelpunkt und Hauptwohnsitz ausspricht. Seit der höchst richterlichen Entscheidung BVerfG, 1 BVR 28150/13, ist anerkannt, dass es keine gesetzliche Grundlage gibt, dem Vermieter ein Kündigungsrecht zu verweigern, wenn er oder eine begünstigte Person sich in einer „wohnungsbedarfstypischen Lage“ befindet. Dem ist auch die weitere Rechtsprechung gefolgt. Hinzu kommt, dass nach neuerem Urteil des BGH VIII ZR 166/14 die Hürden für alle Eigenbedarfskündigungen insoweit gesenkt wurden, dass es bei der Frage der Wirksamkeit der Kündigung keine Rolle mehr spielt, ob die Größe der Wohnung angemessen ist. Die Einschätzung, wie groß eine Wohnung sein darf, ist nicht Sache eines Gerichts, so dass Gerichte auch nicht zu überprüfen haben, ob die Wohnungsgröße angemessen ist. Lediglich die Frage des Rechtsmissbrauches, der in einer offensichtlich überhöhten und unangemessen Wohnbedarfsgröße zu erblicken ist, ist überprüfbar.
Das Urteil des AG Brühl wurde inzwischen in der Berufungsinstanz durch das LG Köln, 1 S 264/15, am 23.05.2016 bestätigt.
Daraus folgt, dass bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung nach wie vor seitens des Vermieters ein konkretes Bedürfnis darzulegen und zu begründen ist. Allgemeine Ausführungen reichen nicht, es kommt auf die im Einzelfall erforderliche substantiierte Darlegung an.
Mitgeteilt von: Rainald Frinken, Rechtsanwalt
01.06.2016