Erleichterung für Vermieter bei Betriebskostenabrechnung

Zum Ende der Frist zur Abrechnung über die Betriebskosten 2015 ist die Aufmerksamkeit auf eine bereits im Januar ergangene Entscheidung des BGH zu lenken. Mit Urteil vom 20. Januar 2016, Az.: VIII ZR 93/15, hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung radikal geändert. In seinen Leitsätzen zur Entscheidung gibt der BGH an:

„Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.

 Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähigen Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senatsrechtsprechung; …).“

Diese Änderung der Rechtsprechung des BGH erleichtert dem Vermieter die Erstellung einer formal, ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung ungemein. Die zuvor vertretene Rechtsauffassung, wonach die Angabe lediglich bereinigter Gesamtkosten die Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen zur Folge hatte, gilt nicht mehr. Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der nunmehr geltenden Rechtsprechung dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.

Dies bedeutet für den Vermieter eine erhebliche Erleichterung bei der Erstellung der Betriebskosten zu Positionen, die ggfls. für mehrere als Abrechnungseinheit zusammengefasste Objekte entstehen oder zu Positionen, die nicht umlagefähige Kosten enthalten, wie z. B. Hausmeistervollverträge oder Vollwartungsverträge von Aufzugsanlagen.

Des Weiteren bedeutet die Änderung dieser Rechtsprechung auch, dass bereits erstellte Betriebskostenabrechnungen, die der bisherigen Rechtsprechung nicht gerecht geworden sind, nunmehr jedenfalls formell als ordnungsgemäß anerkannt werden können. Bei Beanstandungen dieser Betriebskostenabrechnungen, z. B. durch Mietervereine oder Mietervertreter, ist nunmehr aufgrund der geänderten Rechtsprechung des BGH eine andere Argumentation möglich und eine Abwehr von unnötigem Verwaltungsaufwand erfolgversprechend.

Bei Fragen hierzu steht Ihnen der Autor zur Beratung zur Verfügung.

Mitgeteilt von: Sven Boelke, Rechtsanwalt
15.11.2016