Schönheitsreparaturen und Endrenovierung im Mietverhältnis – der Streit geht weiter

Die unendliche Auseinandersetzung zwischen Mietern und Vermietern über die Durchführung von Schönheitsreparaturen bzw. Renovierungen am Ende der Mietzeit erhält durch eine Entscheidung des Amtsgerichts Köln vom 28. Oktober 2016 (Az.: 220 C 85/15) neuen Zündstoff. Die in dem streitgegenständlichen Mietvertrag verwendete Formularklausel, die dem Mieter zur Durchführung der Renovierung während der laufenden Vertragsdauer verpflichtete und regelte, dass der Mieter bei Auszug die Wohnung renoviert zurückzugeben habe, hält das Amtsgericht Köln für unwirksam, da diese Klausel die Mieter unangemessen benachteiligen würde.

Dies zeigt wiederum, dass zum einen der Vermieter bei dem Abschluss des Mietvertrages lediglich solche Klauseln verwenden sollte, die aufgrund der höchstrichterlichen und umfangreichen Rechtsprechung Bestand haben. Des Weiteren zeigt es auch dem Mieter, dass auch eine im Mietvertrag unterzeichnete Klausel nicht regelmäßig zu einer Renovierungsverpflichtung führt, so dass beiden Parteien anzuraten ist, sich anwaltlich beraten zu lassen.

Der Entscheidung des AG Köln lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Der Mietvertrag gab zum einen vor, dass der Mieter bei Auszug die Wohnung renoviert zurückgeben muss, da er sie bei Einzug renoviert erhalten hat. Zum anderen war der Mieter verpflichtet, während der Mietzeit in regelmäßigen Abständen Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Nach Auszug des Mieters hatte der Vermieter die Renovierung letztlich selbst in Auftrag gegeben und die dadurch entstandenen Kosten mit der hinterlegten Kaution verrechnet. Damit war der Mieter nicht einverstanden und verlangte den Betrag vom Vermieter.
Das AG Köln hat der Klage stattgegeben.
Nach Auffassung des Amtsgerichts hat trotz der Regelung im Mietvertrag keine Verpflichtung des Mieters bestanden, die Wohnung unmittelbar vor seinem Auszug zu reparieren. Denn hier sei der Mieter im schlechtesten Fall doppelt belastet. Denkbar wäre hier nämlich, dass der Mieter aufgrund seiner regelmäßigen Verpflichtung während des laufenden Mietverhältnisses kurz vor seinem Auszug ohnehin renoviert hätte. In diesem Fall wäre – unbeachtet des tatsächlichen Zustandes der Wohnung – der Mieter nochmals zur Renovierung (der frisch renovierte Wohnung) verpflichtet. Dies sei eine unangemessene Benachteiligung, sodass die gesamte Regelung über die Endrenovierung aus dem Mietvertrag zu streichen sei. Die Regelung sei unwirksam, da sie die Verpflichtung nicht an den tatsächlichen Zustand der Wohnung knüpfe, sondern vielmehr an einen bestimmten Zeitpunkt.
Darüber hinaus sei auch die Regelung über die Schönheitsreparaturen unwirksam gewesen. Denn diese enthalte die Formulierung, dass der Mieter die Arbeiten zwar selbst durchführen könne, sich diese dann allerdings auf fachhandwerklichem Niveau befinden müssten.
Auch diese Regelung benachteilige den Mieter, denn dem Mieter müsse es grundsätzlich frei stehen, ob er die Arbeiten selbst durchführe oder einen Dritten hiermit beauftrage. Es bestehe insoweit ein Recht zur Selbstvornahme. Dieses sei aber durch die gewählte Formulierung eingeschränkt. Dieser Satz führe im Ergebnis dazu, dass der Mieter Schönheitsreparaturen nur dann vornehmen könne, wenn er selbst über fachhandwerkliche Kenntnisse und Fähigkeiten verfüge. Somit sei der „normale“ Mieter letztlich doch wieder gezwungen, einen Fachmann mit den Arbeiten zu beauftragen.
Quelle: Pressemitteilung des DAV MietR 05/2017 v. 18.01.2017

Diese Entscheidung zeigt einmal mehr, dass es auch bei einer vermeintlich „fairen“ Vereinbarung auf die Transparenz der Regelung ankommt. Wir unterstützen Sie sowohl bei Abschluss eines Mietvertrages als auch bei der Beendigung des Mietverhältnisses und der Durchsetzung berechtigter Ansprüche.

Mitgeteilt von: Sven Boelke, Rechtsanwalt
27.01.2017